聲明

我們是真正的大都市和全球性城市。我們在第32區面臨的挑戰包括對我們的物業過度徵稅到對NYCHA建築物的維修資金不足。成千上萬的居民發現他們對自己的房屋有留置權，而從未被告知。以下是我們為所有人前進的歷史，當前狀況和解決方案。

歷史

紐約是最初的13個殖民地之一。紐約市將於2025年慶祝其成立400週年，這是由荷蘭人彼得·米努伊特（Peter Minuit）於1625年從美國原住民那裡購買的，價值60荷蘭盾，價值小飾品。

我們所知道的城市發展始於1850年代。從單戶住宅到高層公寓樓，紐約市將永遠是一個未完成的項目。正是由於住房基礎設施的發展，我們的交通，教育和衛生系統才在今天的城市中融合在一起。

城市中仍有一些公寓設有廚房的浴缸或幻影窗戶。實際上，這些公寓雖然現在已經過時了，但實際上大部分都是物業單位的一部分，這些物業單位的建築不良，通風不良，導致居民的最健康狀況和死亡率下降。

1934年由市長Fiorello H. Laguardia領導的政府創建的公共住房NYCHA（紐約市住房管理局）的出現是成功的典範，儘管當時它通過列出您是否是單身母親的名單來篩選出大多數申請人，有不定期的工作經歷，甚至缺少家具。

有足夠的資金和維護人員。您會要求修理，並且已經修復。單詞隨時間變化的含義令人驚訝。 NYCHA公共住房在當時被稱為“項目”。這是大多數白人居民的生活模式。

到1960年代末，NYCHA由於政治活動而放寬了選拔程序，使需要各種背景的人都可以使用公共住房。那是一個巨大的社會變革和動蕩的時代，與我們今天所生活的時代一樣。這些項目仍然存在，但資金減少，毒品，犯罪和人為破壞增加到NYCHA的治安和維修跟不上的地步。這就是所謂的“破損和維修週期”，包括窗戶被打碎，電梯被破壞，郵箱被打碎以便可以在任何地方兌現的紙質支票。

到1980年代，“項目”已成為恐懼和危險的代名詞。

有關公共住房背景的更多信息，請訪問：

魯本分享：紐約公共房屋的興衰：口述歷史

魯本的股票：紐約市經濟適用住房簡史

今天

我們的家就是我們的城堡。我們的土地就是我們的生意。皇后區是世界上其他城市最多的國家/地區的人的家。

全國物業稅的中位數約為。 1,917美元，而皇后區的中位數稅費約為2,914美元。我們支付的財產稅比全國其他地方高30％。

STAR和SCHE計劃為老年人提供減稅，但是許多老年人不了解該計劃，或者無法正確填寫申請表。

沒有法律禁止不通知您就對您的財產施加留置權。

在NYCHA房屋中，維修，熱，冷，害蟲，洩漏，電梯損壞和NYCHA私有化的威脅已成為日常生活的一部分，目前積壓了320億美元的維修訂單。

提案30/30

對於擁有十個或更多單元的所有住房，必須提供30％的強制性經濟適用房。

所有商業建築物的30％強制性可負擔商業租金。

一項法律規定，在不通知財產所有人的情況下對財產施加留置權是非法的。

我們擁有的不可否認的一件事是我們的土地。為人民統治我們的土地是我們的責任。

都是相關的。住房如何影響我們的年輕人接受的教育？運輸和醫療保健如何發揮作用？

無論我們是房主還是房客，COVID-19都將對我們所有人產生毀滅性影響。當我們沒有收入時，我們該如何支付公用事業，保險，稅金，租金或抵押？許多房主已經獲得了長達一年的寬限期，抵押貸款被推遲到貸款期滿。我們的其他付款至少已暫停三個月。

但是我們正面臨驅逐和喪失抵押品贖回權的情況。在未來幾個月內，失去房屋的居民將面臨更加困難的時期，因為房東將不願向新租戶租房，而抵押將更難獲得，儘管房主確信他們的信用等級不會受到影響，我聽到無數信用評級嚴重下降的案例。

除了與市長共同治理之外，市議會與其社區委員會的關係不僅在土地使用和住房方面至關重要，而且在加強框架方面不僅對幫助我們的城市發展而且對繁榮至關重要。

我們都必須付出一點。有時我們必須付出很多。但是我們等不及其他人為我們打開正確的大門。我們必須團結起來，實現這一目標。它可以幫助解決我們的學校隔離問題。我再一次考慮到瑟古德·馬歇爾大法官的任務授權，即我們“……學會生活在一起，相互了解”。

不犯錯誤。 COVID-19正在重塑我們的治理方式。我認為這是一次獨特的機會，可以在城市管理的各個方面進行我們始終需要的更改。

那麼30/30的命題是什麼？我想為所有在新舊開發中擁有十個或更多單元的住房建立30％的強制性經濟適用房。新舊開發區中所有商業建築物的30％強制性可負擔商業租金。我想分開貧困和低收入家庭的倉儲。我的30/30計劃確保我們在城市和社區中保持平衡。

強制性入住。太多的業主故意使單位空置，從而導致價格上漲以及住房和商業業務短缺。這導致了“鬼城”綜合症，給我們的企業和社區造成了嚴重破壞。我們需要在指定時間內激勵和強制入住。我們需要停止我們城市公寓和店面的倉儲。

高利貸者：收取超高利率（通常超過30％）的個人或實體。這也被稱為高利貸。較小的術語也是價格欺詐。另一個術語是暴利。

由於“市場利率”而導致的租金或租賃增長超過30％幾乎沒有什麼不同。特別是在這些大流行時期。我要擴展紐約高利貸法律，將我們城市的租金，租賃和抵押包括在內。關於這種濫用，請看以下文章。

在這篇文章中：

第二巡迴裁決解決了紐約高利貸法律和違約後抵押貸款義務

“在2020年3月30日，美國第二巡迴上訴法院確認了紐約東區地方法院的幾項主張，要求商業抵押借款人以24％的利率支付違約利息，自默認日期。在1077 Madison Street，LLC訴March案中，被告借款人（個人）為執行與2007年抵押相關的抵押喪失抵押品贖回權的行為提出了許多辯護，原始抵押品金額為211,000美元，由混合用途的商業地產擔保紐約皇后區。值得注意的是，借款人針對法院指定的裁判員應得利息的計算提出了不成功的高利貸辯護。

2014年，原告（按轉讓方式分配有抵押的抵押持有人）以2008年2月1日為違約日期開始對借款人進行止贖訴訟。在原告成功提出即決判決的動議以及借款人隨後提出的重新審議的動議不成功之後，法院指定的裁判員計算了當時抵押和相關本票的應付金額。裁判員按抵押貸款文件中的違約率計算利息，該違約率是從違約日期算起的24％，這導致應付款總額約為596,700美元，其中383,736美元僅是利息。隨後，地方法院下達了止贖和出售令，借款人對此提出了上訴。”

資料來源：Whiteandwilliams.com

請注意，這發生在皇后區。除了欠他的211,000美元外，原告還被收取383,736美元的利息。

皇后區多達29％的商業物業可能在沒有入住證明的情況下運營。許多企業正在這些物業中出租，並冒著隨時關閉建築物的風險。這些業主中有許多人拒絕獲得入住證書或拒絕租戶購買，而是寧願讓該建築物空置以將物業或土地賣給開發商。

我將介紹立法，以審查所有不合規的商業財產，並在兩年內沒收不符合法規的財產。沒有有效居住證明的房產將被視為城市棄置並接管。

烏爾施塔特法律以查爾斯·烏爾施塔特命名。他曾是納爾遜·洛克菲勒（Nelson Rockefeller）的房地產所有者和住房專員。該法律的風格使紐約市居民和市議會無權改善住房條件。業主正在使用Urstadt法律來繞過這座城市，並大幅提高我們剩餘的租金控制單位的租金。

我們的城市，我們的規則。

紐約市必須經營紐約市。 《烏爾施塔特法律》禁止我們在未經州住房專員批准的情況下執行更嚴格的租金規定。法律使我們無法防止房地產行業因租金過高而牟取暴利。讓我們廢除這項法律。

我們需要整潔的街道，沒有坑洼，並在全市範圍內提供免費寬帶。我認為最近減少衛生設施構成了迫在眉睫的健康威脅。我們都已經看到了丟棄在街道上的廢棄口罩和手套。幾個月前，衛生署從我們的街道上拆除了數百個封閉的大型垃圾桶，並用較小的鐵絲網筐代替了它們。隨著拾音器數量的減少，我們在附近地區的日常狀況正滿溢著垃圾桶。在這段COVID-19期間，讓我們的城市變得如此骯髒並有傳播細菌和疾病的風險是不負責任的。為了保持街道清潔，我們需要正確的垃圾桶和衛生設施。

我們需要獲得市政府批准的供應商，才能將負擔得起的節能住宅帶入我們的社區。我們需要允許房主更輕鬆地租用地下室。

AMI悖論

經濟適用房的矩陣部分由AMI的計算確定。

AMI是用於幫助確定紐約市經濟適用住房計劃資格的收入數字，由美國住房和城市發展部每年計算。它基於美國人口普查局的美國社區調查中位數家庭收入估算值。 “中位數”表示某個地理區域的家庭收入中有一半高於該中點，而另一半則低於該中點。*

對於2018年，三人家庭的AMI的紐約市價格為93,900美元（佔AMI的100％）。*

奇怪的是，紐約市的AMI不僅限於紐約市的五個行政區，而且還包括普特南，羅克蘭和威徹斯特縣。它被定義為“紐約，紐約HUD地鐵FMR區域”。*

*資料來源：Streeteasy.com

市議會和市長在Putnam，Rockland和Westchester縣沒有管轄權。因此，將其包含在我們的AMI中使我們在確定用於確定負擔得起的房價的參數時不准確。

室友權利：

紐約因“朋友”和“威爾與格蕾斯”等電視節目而廣為人知。但是，我們發現越來越多的夫婦，單親父母和家庭租房並共享公寓和房屋。

這些安排不僅可以幫助分擔生活費用，而且可以幫助

照顧寵物和撫養孩子的日常工作。實際上，為了最大化利潤，許多房東現在出租房間而不是出租公寓。

在許多情況下，如果未將建築物指定為SRO（單人房）或酒店，則房東租用個別房間是非法的。現在的趨勢是，房東在出租公寓時要出租房屋，以逃避《租金穩定法》和《守則》的規定，並造成安全隱患，例如臥室門上的鎖有通向消防通道的危險。我要確保室友的租戶權利和保護所有人的法律安全標準。

留置權和稅收

在紐約，您的住所留置權沒有通知您。最近，一個房主意外地發現一個留置權被放置在他們的房屋上，太陽能電池板的價格為60,000.00美元。該留置權用於太陽能電池板和屋頂。留置權公司設在加利福尼亞，貸款公司設在康涅狄格州，太陽能電池板公司設在新澤西，屋頂公司設在皇后區，“代理商”設在拿騷縣。

留置權公司聲稱他們擁有接受這項工作的房主的錄音，並且已經為太陽能電池板索賠30,000.00美元。從未郵寄任何書面合同。留置權公司聲稱，合同已通過電子郵件發送出去，已經足夠，並且符合適用留置權的規定。在經過三個月的調查後，坦率地說，在公開披露這些做法威脅到這些當事方之後，留置權公司的調查人員發現該地區其他6名居民也有同樣的投訴。那是$ 360,000.00被欺騙我們的6居民。他們發現“代理商”模仿了接受這些太陽能電池板合同的人。他們意識到欺詐的唯一原因是他模仿的人是一個女人。加利福尼亞的留置權代理人說，沒有早日意識到這一點的藉口是“所有紐約人聽起來都一樣”。

您會以為這就是結局。留置權公司表示，這筆款項不承擔任何責任，並且將取消留置權，我必須再跟進三遍以確保完成。然後，康涅狄格州的貸款公司要求償還貸款。與公司又過了一個月的戰鬥。太陽能電池板公司又如何呢？沒有道歉，只是主動提出要達成交易。我發現屋頂公司是由律師所有的，然後他將該公司從也由該律師擁有的五金店中撤出。這家屋面公司使用了多個名稱，評論表明屋主經常低價賣出，然後多收費，並且以將房主告上法庭而臭名昭著。最後是代理商。客戶可以起訴嗎？沒有信息將被共享。

因此，我們在四個州進行欺詐，幾乎無法起訴。留置權被解除。但是，這個房主的信用下降了100多個不可挽回的點。那是100分。級聯結果？信用卡利率最高提高到25％-35％。削減信貸額度將信貸與債務之比從正的10-40％升至70-90％。結果？信用評級再下降100點。

因此，在高齡者的餘生中，在緊急情況下將無法獲得可觀的信貸，例如實際需要新的屋頂或獲得醫療費用貸款。

我建議將在他們不知情的情況下對房主的財產置入留置權是非法的。我還將使信用報告機構考慮留置權是非法的，直到最終確定其留置權狀態。另外，如果發生並解決了與居民有關的欺詐行為，信用報告機構必須將信用水平恢復到先前的水平或更高。

當前，對於那些信用評分低下的消費者，沒有針對多組織欺詐的起訴和起訴損害賠償的多州程序。

掠奪性太陽能電池板交易。我們需要教育消費者有關當地承包商用於安裝太陽能電池板的購電協議，以免掠奪性交易成真，以及可再生，更安全和更便宜的能源選擇方案。

STAR和SCHE計劃降低財產稅的65歲及65歲以上的老年人。問題是許多老年人不了解該程序，更多人無法管理該程序。我建議將STAR和SCHE財產稅計劃在年滿65歲的老年人中自動執行。

在第32區，我們有許多房主在房屋前創建臨時停車位。有些很聰明，做得很有品位。其他不是。所有都是非法的。事實是，停車是我們地區日益嚴重的問題，許多臨時停車位緩解了我們擁擠的停車條件。

我提出了一種低成本的許可解決方案，使房主可以安全，有品味地創建這些停車選擇。

NYCHA，NYCHA，NYCHA

我們聽說有多少位政治家或另一位吹捧他們為NYCHA進行的鬥爭？那又怎樣沒有。

那麼我們該怎麼辦？ NYCHA積壓了320億美元的維修費用。在Rockaways中，我們受到的打擊尤其嚴重。和承包商。一些已經因工作完成或根本沒有被捕而被捕，但損失了數百萬美元。

首先，我要工會工作來修復我們的建築物並僱用我們的NYCHA居民來完成這項工作。 NYCHA解決方案是打破圈子。我們必須把錢存起來。通過僱用我們所服務的居民，我們將其保持在那裡。

NYCHA警務。有時我們在這個領域有這種脫節。我們需要共同學習，共同生活，共同努力。我建議在我們城市的每個NYCHA建築物中免費向警察提供一間公寓。當我們共同學習，共同生活和共同努力時，我們便擁有了一個共同的城市。

你看過西裝嗎？有時候，只有三到五個人站在街對面的拐角處。走上街區。一種寫在鍵盤上，另一種寫在電話上。開發人員？市政府官員？誰知道？他們不與建築物中的任何人交談。他們只是看著它，彼此交談然後離開。

事實是，NYCHA房屋擁有該市一些最壯觀的景色。這種情況類似於房東將公寓空置或未修理，等待出售房產以獲取巨額利潤的情況。

但是，如果為NYCHA建築物和居民提供另一種解決方案怎麼辦？幾年前，該市以2美元的單價將第二大街和Bowery之間的East 4th Street上的一些建築物賣給了藝術組織！那不是錯字。一美元的建築。在購買建築物後，借助城市資本金和其他捐款，這些藝術組織籌集了約800萬美元進行翻新，如今擁有最先進的設施，如今東4街已成為藝術和文化的迷你百老匯。

現在，我熱愛藝術。令人高興的是，向一群藝術組織提供了城市擁有的建築物，每棟僅售1美元。但是我們普通人呢？尋找工作，試圖撫養或養家糊口，以薪水為生。我們什麼時候有機會？我怎麼能比薪水值錢。

這是我的解決方案，對於NYCHA居民而言，這是一個很大的解決方案。如果我告訴您，我將以1美元的價格將您在Hammel，Redfern或Carleton Manor或Ocean Bay或任何NYCHA建築物上的公寓出售給您，該怎麼辦？是你的。您擁有公寓。像任何合作社或公寓一樣，您可能需要支付比現在多付的維護費用。但這是你的。第一。您的資產淨值立即猛增。我的意思是公寓多少錢？ $ 200,000，$ 300,000。不僅如此。您欠$ 6,000的信用卡，並在銀行中獲得$ 3,000，因此您的債務對信用比率使您的信用等級為550左右。但現在您的身價為20萬美元。因此，您的信用評分可能首次超過650。

現在，該市將向您提供與出售建築物的這些藝術團體相同的資本金。因此，我們仍然需要董事會和管理建築物。但這是你的。我們不能說這個城市不能做到，因為他們已經做到了。一直有關於將NYCHA私有化的討論。我說的是為我們居民創造的真正的工作和真正的財富創造。如果城市想將建築物出售給絕對不會為我們做任何事情的開發商，為什麼不出售給我們，以便我們為所有人做些什麼？